🏡부동산 계약 절차 완벽 가이드! 계약 전 필수 확인 체크리스트

 

부동산 계약이란 부동산(주택, 아파트, 상가, 토지 등)의 매매 또는 임대차 계약을 체결하는 법적 행위입니다.

부동산 거래는 큰 돈이 오가는 중요한 계약이기 때문에 절차를 제대로 아는 것이 필수입니다.

계약 과정에서 실수하면 금전적 손해뿐만 아니라 법적 분쟁까지 이어질 수 있어요.

 

오늘은 부동산 계약 중 매매 계약 절차를 처음부터 끝까지 꼼꼼하게 알려드릴게요! 

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📋 목차

1. 부동산 계약 전 준비 사항  
2. 매물 후보 선정 및 결정
3. 계약서 작성 전 필수 체크 사항  
4. 계약서 작성 및 절차 
5. 잔금 지급 및 소유권 이전  

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

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🏠 1. 부동산 계약 전 준비 사항

✅ 총 예산 체크

총 예산 = 자기 자본(보유 자금) + 대출 가능 금액

• 자기 자본 확인: 현금, 금융 상품, 처분 가능한 자산
• 대출 가능 금액 파악: LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율)

💡 TIP: 숨은 돈을 찾아보세요!

• 계좌정보통합관리서비스에서 본인 명의의 모든 은행 계좌 조회 가능
• 내보험다보여에서 숨은 보험금 확인 가능

 

💡 TIP: 대출 한번에 확인해 보세요!

• 정책대출 확인: 정부에서 지원하는 정책 대출은 금리가 낮아 유리한 조건을 제공
• 부동산에서 대출 상담사 연락처를 받아 상담 가능 (대출 가능 금액, 금리 확인)
• 여러 부동산을 방문해 다양한 은행의 대출 상담사 정보를 수집하여 보다 낮은 금리 확인
  

✅ 부동산 매매 관련 추가 비용

• 취득세: 매매가의 1~3% (1주택 및 2주택 비조정 지역 기준)
• 중개수수료: 매매가의 0.4~0.9%
• 등기비용: 법무사 비용 포함
• 이사 비용: 50만~300만 원
• 인테리어/수리비용: 주택 상태에 따라 필요

🏠 2. 매물 후보 선정 및 결정

✅ 매물 검색 및 비교

• 온라인 플랫폼 활용: 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템
• 현장 방문 필수: 건물 상태 및 주변 환경 확인
• 실거래가 조회: 같은 조건의 다른 매물과 가격 비교
• 부동산 선택은 매우 중요하며, 이에 대해 자세한 내용은 다음 글에서 다루겠습니다.

📜 3. 계약서 작성 전 필수 체크 사항

✅ 매물 상태 점검

• 누수, 곰팡이, 전기/수도/가스 시설 확인
• 아파트 관리사무소 문의로 과거 누수 이력 확인 가능

✅ 협상

• 집주인의 매도 사유 파악 → 가격 협상 유리
• 매도 시급성 확인 → 빠른 거래 시 추가 협상 가능
• 부동산 시장 상황 고려 → 매도자 협상 여지 판단

✅ 등기부등본 확인

• 근저당, 가처분, 가압류 설정 여부 체크

✅ 계약금 및 특약 사항 명시

• 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 기재
• 특약 사항(수리, 옵션 제공 여부 등) 상세 기록

🚨 주의: 가계약금을 지급하기 전 반드시 체크하세요!

💰 4. 계약서 작성 및 절차

✅ 가계약(문자)

• 본계약 전 매도자와 매수자의 매매 의사 확인 후 소액의 가계약금 지급
• 필수 기입 사항: 목적물, 매매금액, 중도금 및 잔금 일정, 매매계약일

✅ 본계약(전날)

• 부동산에서 계약서 초안을 미리 받아 검토
• 오타(특히 숫자) 및 특약이 정확하게 기재되어 있는지 확인
• 이체 한도 조정
• 신분증, 도장 등 준비물 챙기

✅ 본계약

• 매도자, 매수자 직접 만나 계약서 작성 및 서명
• 계약금(보통 매매가의 10%) 지급
• 계약서 확인(계약금, 중도금, 잔금 금액 및 일정)
• 등기부등본(당일 기준) 및 서류 확인
• 공인중개사 등록번호 및 신원 확인

💡 TIP: 매수인의 배액배상 방지 특약추가

'매수인은 잔금일 전 일부 금액을 중도금으로 지급할 수 있다'

 📑 5. 잔금 지급 및 소유권 이전 

✅ 잔금 전날 준비

• 이체 한도 조정
• 법무사 준비(소유권 이전 등기 진행)
• 부동산 중개수수료 및 법무사 견적 확인
• 신분증, 도장, 주민등록 등본, 계약서 원본 준비

✅ 잔금 당일 절차

• 부동산 상태 최종 점검
• 등기부등본(당일 기준) 확인
• 관리비 및 공과금 정산
• 부동산 중개수수료 지급 및 현금영수증 발급
• 법무사 등기 접수 확인 및 취득세 납부

🚨 주의: 등기 이전이 완료되지 않으면 법적으로 소유권이 인정되지 않습니다.

🧐 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 계약금을 돌려받을 수 있나요?

일반적으로 계약금을 지급한 후 계약을 파기하면 계약금은 반환되지 않습니다. 

단, 계약서에 별도의 약정이 있다면 예외가 있을 수 있습니다.  

2. 공인중개사 없이 거래해도 되나요?

가능하지만, 법적 문제나 서류 누락 등의 리스크가 크므로 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다.  

3. 근저당 설정이 있는 부동산을 계약해도 될까요?

가능은 하지만, 근저당이 말소되지 않으면 위험할 수 있으므로 신중하게 검토해야 합니다.  

4. 등기 이전은 반드시 법무사를 통해야 하나요?

아닙니다. 직접 진행할 수도 있지만, 서류 준비와 절차가 까다로우므로 법무사에게 맡기는 것이 일반적입니다.  

5. 부동산 계약 후 세금은 얼마나 내야 하나요?

주택 가격에 따라 취득세가 부과되며, 부동산 거래 신고도 필수입니다.  

🔚 마무리하며

부동산 계약은 복잡하지만 꼼꼼히 체크하면 안전한 거래가 가능합니다. 전문가의 도움을 받고, 필요한 서류를 철저히 준비하세요! 🏡

✨ 여러분은 부동산 계약을 해보신 경험이 있으신가요? 계약 과정에서 어려웠던 점이나 궁금한 점이 있다면 댓글로 공유해주세요! 😊